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| Temat postu: 牛刀 开发商 |
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牛刀:开发商赴港上市是一场负和游戏
11 月18 日 ,接受《重庆时报》记者就龙湖地产赴港上市的电话采访.以下为本人记录整理,特发博客.
以我对香港资本市场的了解,中国大陆地产商赴港上市只是一场骗子和傻瓜的负和游戏.香港投资人可能为中国大陆的地产上市公司付出沉痛的代价.
在760 万香港市民中,投资人占了 120 万.可以说,香港是全球投资人最密集、资金拥有量最大、资金来源最广泛的城市.香港回归大陆后,继续保持着自由港的开发和豁达的胸襟,对市场经济保持尊崇和敬畏,恪守信托责任,保持了资本市场的旺盛活力.
近年来香港投资人的资产经过了两次洗劫,一次是 1999 年,香港投资人在东南亚金融海啸中资产平均缩水 40% ,主要是房价下降引起的不动产缩水;还有一次是 2008 年,在美国的金融海啸中,香港 120 万投资人平均资产缩水 1000 万,主要是资本市场.然而,香港投资人无怨无悔,坚信投资有收益也有风险,有着较强的抗御风险的心理素质和能力.这一次的大陆地产商的蜂拥上市,可能是香港投资人面临的第三次洗劫.
但是,这一切都是建立在尊重市场、尊重规律、法制完备、征信体系建立、信托责任超越于法律责任的基础上的,也是来之不易的.而且在香港资本市场上,香港本土的地产商给投资人带来了丰厚的收益,长实、和记黄埔、新鸿基、信和、新世界等等,有许多业绩良好的公司.香港地产公司每年对 GDP 的贡献为 27% ,但只占股票总市值的 22% ,是一个比较合理的状态.
回过头来看看中国的 129 家房地产上市公司,加上新近上市的中国建筑、世联地产、和已经借壳重组、资产置换、地产控股的 80 余家上市公司,已经达到 210 家.在大盘指数 3000 点的时候,我们做了一个粗略的统计,这些房地产上市公司占股市总市值的 19% ,而包括 16000 多家没有上市的房地产公司全部加起来,整个房地产业对 GDP 的贡献仅为 10% ,所以,大陆的地产公司和香港的地产公司是不相同的.
但是,大陆和香港最大的不同是社会所有制度的不同.大陆尽管在土地开发模式上是在采用香港的土地批租模式,但是,大陆的所有土地皆为公有,[link widoczny dla zalogowanych],这是香港投资人为此将要承担的最大风险.而几乎所有的大陆赴港上市公司,主要资产就是土地.也许这些土地在香港投资人的眼里非常廉价,有增值空间,但是,这是大陆人民赖以居住的土地.把一个全民共有的土地,打包到境外上市,请问,全球有哪个国家是这么干的?投资人面对的还有比这更大的风险吗?
和香港地产商不同的是,大陆地产商大多不持有物业,没有固定资产,充其量只是一个皮包公司,就连大陆房地产的龙头深圳万科,本身持有的固定资产只占市值的 5% .所以,大陆的房地产商一旦破产,投资人将血本无归.远的不说,就说碧桂园和soho 中国,香港的投资人享受了什么花红?究竟产生了多少收益?
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